10 powodów dla których spadną ceny mieszkań

Ile kosztuje budowa mieszkania?  
Nie trudno to obliczyć, wystarczy posłużyć się średnim kosztem budowy metra kwadratowego. Dane te udostępnia Główny Urząd Statystyczny:  http://www.stat.gov.pl/gus/45_4671_PLK_HTML.h  tm
Podany koszt dotyczy cytuje "wszystkich kosztów poniesionych od początku realizacji do momentu oddania budynku do użytkowania" a dane te są dostarczane przez developerów, więc są wiarygodne [??? MD-sceptyk...]. Wniosek jest tylko jeden. Realna cena [taka jak w innych cywilizowanych krajach] to całkowity średni koszt budowy [dla Polski 3000zł] + 10-15% marży developera = 3300zł-3450zł za metr.
Moim zdaniem takich cen będziemy mogli oczekiwać w bliskiej przyszłości, tj. latach 2009-2011. Swoje zdanie opieram na następujących argumentach:
1. Zaostrzenie liczenia zdolności kredytowej przez banki, trudności w pozyskaniu pieniądza, 2-3 krotny wzrost marż. To wszystko powoduje, że kredyty hipoteczne są mniej atrakcyjne i trudniej dostępne.
2. Globalny kryzys gospodarczy, którego przyczyną będzie zahamowanie konsumpcji i wzrostu gospodarczego oraz wzrost bezrobocia.
3. Kryzys branży budowlanej. Aby rozpocząć nowe inwestycje developerzy będą zmuszeni sprzedać już wybudowane, zalegające mieszkania po realnych cenach, akceptowalnych przez rynek. Jeśli przestaną budować to upadną a na ich miejsce przyjdą nowe, mniej pazerne firmy, budujące w cenie GUS'owskiego koszta budowy m2 + 10-15% marży. Warto w tym miejscu dodać, że developerzy aktualnie nie budują bo jest zima a nie bo się nie opłaca. Proszę również się zapoznać z tą wiadomością: http://biznes.onet.pl/0,1890681,wiadomosci.ht  ml - jak widać w Wielkiej Brytanii zastój w budownictwie spowodował prawie 20% spadek cen.
4. Koniec popytu inwestycyjnego na mieszkania. W 2006-2007 roku ceny rosły w szaleńczym tempie dlatego wiele osób i instytucji zakup mieszkania traktowało jako inwestycje. Teraz już nikt nie wierzy we wzrosty natomiast poddawany spekulacją jest rozmiar przyszłych spadków. Wiele mieszkań kupionych na inwestycje jest teraz sprzedawanych z obawy o szybką utratę wartości.
5. Niższe koszty materiałów budowlanych i robocizny niż na górce z 2007 roku.
6. Pęknięta bańka medialna na temat rynku nieruchomości. Jeszcze do niedawna od 2006 roku na wszelkiej maści portalach mogliśmy przeczytać, że ceny będą zawsze rosły i to w zawrotnym tempie. Następnie pisało się o stabilizacji w okresie gdy ceny powoli spadały. Teraz gdy spadki są coraz większe pisze się o nieznacznych spadkach i bardzo dobrych prognozach na przyszły rok. Oczywiście autorami artykułów [proszę na to zwracać uwagę!] są firmy, którym zależy na wysokich cenach lub nakłonieniu ludzi do zakupu mieszkania.
7. Duża podaż, mały popyt. Pozwolę sobie zacytować kawałek artykułu Pana Michał Macierzyńskiego, zresztą polecam przeczytać cały, ze wszystkimi punktami się zgadzam, niektóre nawet pokrywają się z moimi: http://www.bankier.pl/wiadomosc/11-powodow-dla-ktorych-ceny-mieszkan-w-  Polsce-spadna-1842264.html
"Koronnym argumentem za tym, że ceny mieszkań muszą rosnąć, jest ich poważny deficyt. Poważne firmy wyliczają, że można go szacować na około 1,5 miliona mieszkań. Niektórzy zapędzają się nawet do dwóch milionów. W ciągu tych kilku lat nie pokuszono się o sprawdzenie tej wielkości. Wszyscy przyjęli deficyt za pewnik, a twierdzenie powtarzane wielokrotnie stało się funkcjonującą `prawdą'. Jaka jest rzeczywistość? Odnośnikiem powinien tu być narodowy spis powszechny przeprowadzony w 2002 roku. Według niego statystyczny deficyt mieszkań wynosił wówczas 1,7 mln lokali. Statystyczny - to znaczy obejmował on coroczne ubytki mieszkań oraz ok. 126 tys. mieszkań do rozbiórki zarejestrowanych w narodowym spisie powszechnym. Deficyt w wysokości 1,7 mln mieszkań oznaczałby, że analitycy - na co dzień zajmujący się dogłębną analizą rynku - teoretycznie mają rację. Problem w tym, że to tylko statystyka, która jest podawana wybiórczo. Dlaczego? Otóż z 1,7 miliona mieszkań 615 tys. brakowało na wsi, a 1,089 w miastach. To ważna informacja, bo jeśli mówimy o mieszkaniach, to mamy na myśli przede wszystkimi miasta, a nie wieś. Kolejną rzeczą osłabiającą siłę tych 1,7 mln brakujących mieszkań jest fakt, że wciąż wiele mieszkań oddawanych do użytku to budownictwo indywidualne. A tam raczej nie ma mowy o 40-procentowej marży ukrytej w cenie metra mieszkania. Żeby jednak ostatecznie pogrążyć wiarygodność tych 1,7 mln brakujących wciąż mieszkań warto podać dane GUSu dotyczące liczby mieszkań oddanych do użytku od 2002 roku do końca sierpnia 2008. Jest to 825 tysięcy! Ciekawa jest też informacja podana przez GUS w czerwcu 2008 roku. Urząd szacuje mianowicie, że w końcu marca 2008 r. w budowie było 681,1 tys. mieszkań, tj. o 8,0% więcej niż w końcu marca 2007 r. Czy potrzeba jeszcze jakiegoś komentarza? Przy okazji - warto pamiętać, że przed wejściem do Unii Europejskiej miliony Polaków nie mieszkały pod mostami. W międzyczasie zaś z naszego kraju wyjechało kilkaset tysięcy, przeważnie młodych, rodaków. Skalę brakujących mieszkań odnajdziemy też w serwisach internetowych, gdzie znajdziemy po kilkadziesiąt a nawet kilkaset tysięcy ogłoszeń o sprzedaży mieszkań i domów. Jak zatem widać, podaż mieszkań jest - i cały czas zresztą rośnie. Ja jeszcze dodam od siebie, że mamy ujemny przyrost naturalny więc z każdym rokiem tylko z tego tytułu przybywa mieszkań.
8. Efekt psychologiczny. Jeśli ceny spadają od roku i wszyscy o tym otwarcie mówią to każdy czeka na większe spadki. Od 2006 roku ludzie byli przekonani, że ceny mogą już tylko rosnąć i faktycznie rosły. Teraz balon pękł i ceny będą spadać do poziomu realnego kosztu budowy + 10-20% marży.
9. Możliwości finansowe Polaków. Przeciętny Polak zarabia 2100 zł na "rękę". Owe 2100 zł osiąga tylko co 3 nasz rodak, więc (jeśli dobrze liczę) średnio co 9 rodzina dysponuje miesięcznym dochodem netto 4200 zł. Natomiast rata kredytu w wysokości 300.000 zł na 30 lat w złotówkach przy oprocentowaniu 8% wynosi ponad 50% zarobków bo 2201 zł. Każdy jasno myślący człowiek wie, że takie obciążenie rodzinnego budżetu na okres 30 lat jest samobójstwem.
10. W pewnym momencie ceny Polskich nieruchomości były jednymi z najdroższych w Europie zachodniej i na świecie. Na zachodzie są dużo wyższe zarobki a na świecie jest wiele miejsc, czasami bardziej przyjaznych do życia niż Polska.